Koszty utrzymania rocznie

IBI, czyli podatek od nieruchomości

IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) to roczny podatek gminny, odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości. Liczy się go od wartości katastralnej (valor catastral), a stawkę ustala gmina w granicach z art. 72 ustawy o finansach lokalnych (TRLRHL): od 0,4 % do 1,1 % dla nieruchomości miejskich. Przy wartości katastralnej 90 000 € daje to od 360 € do 990 € rocznie.

Wartość katastralna nie może przekroczyć wartości rynkowej, a przy wycenie kataster stosuje współczynnik 0,5, dlatego zwykle jest wyraźnie niższa od ceny zakupu. Znajdziesz ją na rachunku za IBI albo w e-urzędzie katastru (Sede Electrónica del Catastro).

Kto płaci IBI w roku zakupu

IBI płaci ten, kto jest właścicielem 1 stycznia. W roku zakupu płaci więc sprzedający, przy nowym mieszkaniu deweloper. Może on przenieść część kosztu na ciebie, więc o dopłacie za miesiące po akcie decyduje umowa. Zaległy IBI poprzedniego właściciela obciąża samo mieszkanie (art. 64 TRLRHL), dlatego notariusz przy akcie sprawdza zaległości.

Przy nowym mieszkaniu wpis do katastru działa w IBI od 1 stycznia następującego po dniu, w którym wywołał skutki katastralne (art. 75.3 TRLRHL). Skutki liczą się od dnia po zdarzeniu, np. po zakończeniu budowy, a nie od daty wpisu. Brak pierwszego rachunku nie oznacza więc, że podatek nie powstał.

Rachunek „z Sumy"

Terminy ustala każda gmina osobno. W Torrevieji Suma pobiera IBI za 2026 rok od 27 lipca do 8 października 2026, razem z drugą ratą opłaty za śmieci. Najprościej ustawić polecenie zapłaty (domiciliación), najlepiej z hiszpańskiego konta. Suma przyjmuje zlecenie m.in. przez internet, najpóźniej 15 dni przed końcem terminu płatności, a pieniądze pobiera w ostatnich dniach terminu, więc pilnuj wtedy salda.

Opłata za śmieci (basura)

Basura to gminna opłata za wywóz i utylizację odpadów. Nalicza się ją od mieszkania, nie od pobytów (w Torrevieji wystarczy np. umowa na wodę). Ustawa o odpadach (Ley 7/2022, art. 11) nakazała gminom do kwietnia 2025 wprowadzić opłatę pokrywającą pełny koszt usługi. Według Diputación de Alicante gminy prowincji zmieniają ją od 2025 roku: wcześniej opłaty pokrywały średnio ok. 40 % kosztu, a rachunki mogą w niektórych przypadkach wzrosnąć nawet trzykrotnie.

Wspólnota mieszkaniowa (comunidad de propietarios)

Wysokość składki do wspólnoty właścicieli zależy od budżetu osiedla i od twojego udziału (cuota de participación) zapisanego w dokumentach budynku. Z doświadczenia naszego biura opłaty wyglądają tak:

• od ok. 30 € miesięcznie: niewielki budynek bez basenu, windy czy ochrony;
• 100-200 € miesięcznie: typowe osiedle z basenem i terenami zielonymi;
• 300 € miesięcznie i więcej: kompleksy z całodobową ochroną, recepcją, spa i dużymi terenami wspólnymi.

Zasady z ustawy o własności horyzontalnej (Ley de Propiedad Horizontal), które warto znać:

• Niekorzystanie z basenu czy innych usług nie zwalnia ze składki (art. 9.2).
• Wspólnota musi mieć fundusz rezerwowy w wysokości co najmniej 10 % ostatniego budżetu (art. 9.1.f), więc część składki idzie na przyszłe remonty.
• Derrama to nadzwyczajna dopłata uchwalona przez zebranie właścicieli, np. na remont dachu. Za ulepszenia płaci ten, kto jest właścicielem w dniu wymagalności raty (art. 17.11).

Podaj administratorowi wspólnoty adres w Hiszpanii do doręczeń. Bez niego pisma trafiają do mieszkania, a gdy nie da się ich doręczyć, wywieszenie na tablicy ogłoszeń liczy się jako doręczenie po 3 dniach (art. 9.1.h). Tak łatwo przegapić zebranie, które uchwaliło derramę.

Media: prąd, woda i internet

Umowy na prąd i wodę przepisz po akcie na siebie. Za prąd płacisz część stałą za moc umowną (término de potencia), niezależnie od zużycia, zwykle także za wynajem licznika, a od całości podatek od energii i VAT. Część stała rośnie z zamówioną mocą, więc przy mieszkaniu używanym kilka tygodni w roku sprawdź, czy moc nie jest większa, niż potrzebujesz. Internet i telewizja to osobne abonamenty.

Podatek od nierezydentów: IRNR i Modelo 210

Tak zwany podatek od nieruchomości dla nierezydentów w Hiszpanii to w rzeczywistości podatek dochodowy IRNR (Impuesto sobre la Renta de no Residentes). Płacisz go co roku także wtedy, gdy mieszkania nie wynajmujesz albo gdy stoi puste, bo prawo przypisuje ci dochód z samego posiadania.

Mieszkanie tylko dla siebie

Dochód przypisany to 1,1 % wartości katastralnej, jeśli ogólna aktualizacja wartości katastralnych w gminie weszła w życie w ciągu ostatnich 10 lat, a 2 % w pozostałych przypadkach (art. 85 ustawy o IRPF). Za niektóre lata przepisy przejściowe liczyły ten okres inaczej, więc przy starszej wycenie w gminie ustal stawkę z doradcą. Rok ostatniej wyceny podaje portal katastru w dziale Ponencias de valores.

Od tego dochodu płacisz 19 %, bo jako rezydent Polski korzystasz ze stawki dla rezydentów UE i EOG. Pozostali płacą 24 % (art. 25 ustawy o IRNR). Kosztów nie odliczasz. Jeśli mieszkanie było twoje tylko przez część roku, podatek liczysz proporcjonalnie do liczby dni. W przykładzie z podsumowania to 188,10 € podatku, a przy stawce 2 % byłoby 342 €.

Jeśli 31 grudnia nowe mieszkanie nie ma jeszcze wartości katastralnej albo nie została ci doręczona, podstawą jest 1,1 % od połowy ceny zakupu albo wyższej wartości ustalonej przez urząd.

Deklarację Modelo 210 składasz na swój numer NIE sam albo przez doradcę. Za 2025 rok masz czas do 31 grudnia 2026, a polecenie zapłaty możesz zlecić do 23 grudnia 2026. Za 2026 rok zgłosisz dochód przypisany od 1 kwietnia do 31 grudnia 2027.

Mieszkanie na wynajem

Za dni najmu płacisz 19 % od dochodu netto. Jako rezydent UE lub EOG odliczasz koszty związane z najmem, np. proporcjonalną część IBI, wspólnoty, ubezpieczenia i odsetek od kredytu, a także wynagrodzenie firmy zarządzającej i amortyzację (art. 24.6 ustawy o IRNR, art. 13 rozporządzenia o IRPF). Rezydenci spoza UE i EOG płacą 24 % od przychodu bez odliczeń. Za dni bez najmu nadal płacisz podatek od dochodu przypisanego.

Podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) dotyczy nierezydenta dopiero przy majątku netto w Hiszpanii powyżej 700 000 € (art. 28 ustawy 19/1991), a podatek solidarnościowy od dużych majątków powyżej 3 mln €. Jeśli mieszkanie za 250 000 € to twój jedyny majątek w Hiszpanii, żaden z nich cię nie dotyczy.

Ubezpieczenie

Wspólnota może ubezpieczyć budynek z funduszu rezerwowego (art. 9.1.f ustawy o własności horyzontalnej). Co jej polisa obejmuje w twoim lokalu, sprawdź u administratora. Własną polisą zabezpieczasz wyposażenie i odpowiedzialność cywilną wobec sąsiadów. Przy mieszkaniu pustym przez większość roku zwróć uwagę na zakres dla zalania i pożaru, bo szkodę może nikt nie zauważyć przez tygodnie.

Przy kredycie bank może wymagać ubezpieczenia mieszkania od szkód (seguro de daños). Musi jednak przyjąć polisę innego ubezpieczyciela o równoważnym zakresie, przy zawarciu umowy i przy każdym odnowieniu, bez pogorszenia warunków kredytu (art. 17 ustawy 5/2019). Więcej w tekście Kredyt dla nierezydenta.

Konserwacja i zarządzanie najmem

Do stałych kosztów dolicz drobne naprawy i przeglądy, np. klimatyzacji. Kwota zależy od wieku i wyposażenia mieszkania.

Jeśli myślisz o najmie turystycznym, zacznij od wspólnoty. Od 3 kwietnia 2025 taki najem wymaga wcześniejszej, wyraźnej zgody wspólnoty, wydanej większością 3/5 właścicieli (art. 7.3 i 17.12 ustawy o własności horyzontalnej). Ta sama większość może podnieść twój udział w kosztach wspólnych, najwyżej o 20 %.

Nasze biuro prowadzi najem i sprzątanie mieszkania między gośćmi, a pod twoją nieobecność pilnuje jego stanu. Pomaga też w uzyskaniu licencji turystycznej.

Podsumowanie: roczny budżet na przykładzie

Liczymy apartament 80 m² za 250 000 € na typowym osiedlu z basenem. Założenia:

• jeden właściciel, rezydent podatkowy Polski;
• mieszkanie nie jest wynajmowane;
• wartość katastralna 90 000 €;
• gmina stosuje stawkę IBI 0,7 % i w ciągu ostatnich 10 lat zaktualizowała wartości katastralne.

IBI i IRNR policzysz dokładnie, gdy znasz wartość katastralną i stawkę gminy. Kwoty dla opłaty za śmieci, mediów i ubezpieczenia to szacunek do planowania, rachunek zależy od gminy i zużycia.

Koszty jednorazowe opisujemy w tekście Ile naprawdę kosztuje dom w Hiszpanii. Poniżej inwestycje z Costa Cálidy w tym budżecie. Przy każdej zapytaj o opłatę wspólnoty, bo to ona najmocniej różnicuje koszt roczny.

Terminy IBI i Modelo 210 wypadają w różnych miesiącach i łatwo je przegapić z Polski. Nasze biuro prowadzi administrację i rozliczenia nieruchomości, a przy podatkach pomaga własna kancelaria prawno-podatkowa.

Najczęstsze pytania

Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej ani podatkowej. Stawki sprawdzamy u źródła, ale przed podpisaniem umowy potwierdź je z prawnikiem.